告别“高杠杆、高周转”的承压旧模式，华发早早开启“开发+经营+服务”的实则实力转型之路，在夯实主业的华丽华同时，培育物业服务、转身展露真实商业运营、股份轻资产代建等新增长极，业绩让发展更有“层次感”。承压

出品|中访网

审核|李晓燕

2025年的实则实力房地产行业，像一场漫长的华丽华“寒冬”，市场低位徘徊、转身展露真实销售承压、股份毛利收缩，业绩不少房企在这场寒冬中步履维艰。承压就在这样的实则实力背景下，华发股份交出了上市22年来首份亏损年报——归母净利润亏掉94.96亿元，同比暴跌1095.54%。

乍看数据，难免让人捏一把汗：“国企房企也扛不住了？”但剥开亏损的“表象外衣”，深挖背后逻辑会发现，这不是经营溃败的“溃败信号”，更像是行业低谷期，华发主动选择的一场“刮骨疗毒”——集中出清存量风险、甩掉历史包袱、优化资产结构。与此同时，营收逆势大涨、现金流持续“回血”、核心业务韧性十足，长期发展的底盘，其实一直稳如磐石。

主业交付力，就是硬底气

行业寒冬，最能考验房企的“基本功”——交付能力。不少房企深陷延期交付、烂尾风波时，华发股份却交出了一份亮眼的“增长答卷”：2025年总营收834.26亿元，同比大涨38.85%，增幅跑赢行业多数同行，成为寒冬里的一抹亮色 。

营收增长的核心，是房地产开发主业的稳健“输出”。这不是短期“突击卖房”换来的虚高，而是前两年在珠海、上海、广州、成都等高能级城市核心板块布局的优质项目，迎来集中交付期的成果 。全年结转面积257万平方米（同比+3.8%），结转收入728亿元（同比+30.6%），占总营收超八成 。

在“交付即维权”频发的当下，华发能如期完成大规模交付，不仅体现了高效的项目周转能力，更彰显了国企房企的责任与公信力——这是比短期销售额更珍贵的“口碑资产”，也为后续市场修复、客户信任积累埋下伏笔。

分季度看，经营节奏像“先稳、再调、最后集中清”：一季度盈利1.9亿元，开局平稳；二季度微亏0.19亿元，压力初显；三季度亏幅缩窄至0.7亿元，经营可控；真正的压力，全压在了第四季度——单季亏损95.98亿元，核心是年末集中计提减值、梳理存量风险，属于一次性账面调整，不影响核心资产的正常运营 。

首亏不是“摆烂”，是主动“减负”：把风险一次出清

95亿元的亏损，看着吓人，但核心不是日常经营“卖一套亏一套”，而是行业下行期，华发主动“挤脓包”、清隐患的战略选择——与其让风险日积月累，不如一次出清，轻装上阵迎未来。

亏损的最大“推手”，是足额计提减值。2025年，公司计提资产减值准备57.3亿元、信用减值7.36亿元，合计减少归母净利润45.15亿元 。简单说，就是部分区域项目价格下行，华发遵循会计准则，把潜在的存货跌价、投资损失一次性算清，彻底“斩断”后续风险传导，为未来资产价值反弹预留空间 。

除此之外，毛利率短期下滑、财务费用增加，也对利润形成小幅拖累：为加速存量去化，合理降价促销，导致综合毛利率降至8.75%（同比-5.6个百分点），但换来的是全年销售额785.6亿元、行业第11位的韧性；新增拿地谨慎，利息资本化减少，费用化财务利息支出16.43亿元（同比+221%），短期压力换长期债务安全 。

值得一提的是，看似“拖后腿”的土地收储业务，实则暗藏玄机：虽短期亏损3.22亿元，但通过收储、调规，盘活珠海、深圳、武汉4个核心项目，回笼资金57亿元，把沉淀的“死资产”变成了“活现金流”，资金使用效率直接拉满 。

“现金为王”时代，华发的安全垫够厚

行业寒冬，活下去的关键不是利润，而是现金流。对房企而言，现金流就是“生命线”，而华发的现金流表现，堪称行业“优等生”。

2025年，公司经营活动现金流净额198.89亿元，同比增长25.04%，连续两年销售回款率超100%，预收楼款高达431.4亿元 。简单说，卖房子收到的钱，比确认的收入还多，现金流持续“回血”，既能覆盖日常运营、债务偿还，也能支撑资产盘活、轻资产转型，安全垫足够厚实 。

融资端更是“国企优势拉满”：凭借AAA信用评级，融资渠道畅通、成本持续下行，2025年综合融资成本降至4.88%，创近五年新低 。100亿元中期票据、78.2亿元公司债等大额融资批文顺利落地，定向可转债利率低至2.70%，低成本融资持续优化债务结构，剔除预收账款的资产负债率64.54%，契合监管“降杠杆”导向 。

土储策略也变得“精挑细选”：2025年新增4宗项目，2宗在成都，武汉、杭州各1宗，总拿地金额62亿元（同比-34%），坚决避开三四线风险区域，聚焦高能级城市核心板块 。截至年末，总土储883.88万平方米，核心城市占比超80%，足够支撑未来2-3年发展，兼具安全性与增值潜力 。

不把鸡蛋放一个篮子：多元业务长出“新曲线”

告别“高杠杆、高周转”的旧模式，华发早早开启“开发+经营+服务”的转型之路，在夯实主业的同时，培育物业服务、商业运营、轻资产代建等新增长极，让发展更有“层次感”。

物业服务是稳定“现金牛”：2025年华发物业营收19.3亿元（同比+15.4%），在管面积5948万平方米，覆盖全国44座城市，毛利率稳定在15.64% 。依托母公司项目资源，同时拓展第三方业务，不依赖地产开发，自身就能持续造血 。

商业运营跑出“标杆项目”：2025年9月，深圳前海冰雪世界开业，创新“冰雪+旅游+商业”模式，截至2026年4月，人流量突破205万人次，2026年一季度营收超1.7亿元，成为稳定现金流来源 。作为深圳单笔最大专项债收储项目，既盘活资产，也为商业运营提供可复制模板，后续还能通过REITs进一步激活价值 。

轻资产代建开辟“低风险赛道”：2025年在广州、武汉、苏州等城市拿下8个轻资产代建项目，不用大额资金投入，靠品牌、管理、技术就能赚稳定管理费，既降低经营风险，又补充业绩增量，完美契合行业转型趋势 。

风雨过后，长期价值待绽放

说到底，华发股份2025年的首亏，不是“溃败”，而是行业寒冬下，一次果断的“刮骨疗毒”——一次性出清存量风险、甩掉历史包袱，换来的是资产结构优化、现金流安全、底盘稳固。

短期账面亏损，掩盖不住营收逆势增长、交付力稳健、融资成本优势、多元业务发力的核心基本面 。2026年，房地产行业正从全面调整转向结构性修复，核心城市市场率先回暖，像华发这样风险出清、底盘稳固、聚焦优质城市的国企房企，必将迎来修复窗口期。

风雨过后，轻装上阵的华发股份，长期价值值得期待。